区分所有マンションを購入する前に知っておくべきメリット・デメリット3選

サラリーマンの方で、不動産の勧誘を受けたことはありませんか?

「将来の資産形成に」、「自分に万一のことがあった際の保険代わりに」、「節税対策に」

こんな謳い文句で近づいてくる不動産業者が多くいます。

一見すると、とても魅力的に思えますが、全てを鵜呑みにしてはいけません。

場合によっては、資産を手にするどころか、大きな負債をおい、後々取り返しのつかないことになってしまいます。

実は、私も妻の紹介で不動産の勧誘を受けたことがあり、不動産の購入に至った過去があります。

その当時はあまりに無知で、相手の言われることを真に受けていました。

おきな妻
おきな妻

何も知らずに紹介してしまってごめんね・・・

おきな
おきな

最初はびっくりしたけど、おかげで不動産や税金のことにかなり詳しくなれたしむしろ感謝してるよ!

この記事は特に、自身の住居ではなく、賃貸用のマンションなど、不動産購入を検討されているサラリーマンの方が、購入の前に必ず見てほしい内容になります

この記事を読めば、不動産投資のメリット・デメリットが理解でき、後々後悔しない不動産投資ができるようになります

不動産投資は、知識を持ち、正しく運用すれば、有効な投資手段となります。

思考停止で購入せず、しっかりメリット・デメリットを理解した上で購入しましょう。

こんな方におすすめ!
☑不動産投資を始めようと思っているサラリーマンの方
☑保険に加入するか、不動産を購入するか悩まれている方
☑不動産投資の勧誘を受けて、メリットのみ訴求された方
目次

1、区分所有マンション投資とは?

まず、「区分所有マンション投資」とは、どのような不動産投資のことを言うのでしょうか?

答えは、マンション全体ではなく一室(区分)を所有し、賃貸に出して、家賃収入を得るという投資方法のことを言います。

区分所有マンション投資とはマンションの一室を購入、賃貸に出し、家賃収入を得ること。

最近、サラリーマンを中心に、この区分所有マンション投資を始める方が非常に増えています。

では、なぜ「サラリーマン」がこの不動産投資を始めるのでしょうか?

それは、サラリーマン、とりわけ大企業に勤め、ある程度の収入を得ているサラリーマンは、高年収の方が多いからです。

高年収だと、ローンの審査が通りやすく、自己資金が少なくとも、マンションを購入することができるからですね。

知らない番号から電話がかかってきて、いきなり不動産買いませんか?というような電話営業を受けた方もいらっしゃるかもしれません。

そのような不動産会社は、将来の資産形成(老後資金の確保)、万一の保険代わり、節税などを謳い文句に営業してきます。

かく言う私も、無知識の時に、不動産会社に勤める知り合いから勧められ、区分所有マンションを購入しています。

しかし、サラリーマンの方の多くは、不動産の知識も少ないですし、言われるがままで、検討する材料・引き出しがないため、購入後、「後々後悔した」なんていう話もよく耳にします。

もちろん、「購入してよかった」というケースもあるかと思いますが、いずれにしても、よく検討して自身が納得した上での購入をして頂きたいと思います。

私自身、不動産投資についてもうちょっと知っておけば、「あの時もっとよくなったのにな」と思うことが多々ありましたので、そうならないように学んでいきましょう!

ここから、区分所有マンション投資のメリットデメリットを説明していきます。

2、区分所有マンション投資のメリット

①空室リスクが少ない

サラリーマンの方は、本業の仕事が忙しく、不動産の管理、例えば、入居者の部屋付けや、部屋設備が壊れてしまった際の修繕など、なかなか手が回らないと思います。

しかし、不動産会社から営業される区分所有マンション投資の場合は、家賃保証がついているサブリース契約になる場合が多いので、購入後はほったらかしで家賃収入を得ることができます。

サブリース契約とは、入居者がいなくても管理会社が家賃保証をする契約である。

ただし、このサブリース契約はメリットだけではありませんので、デメリットについては後ほどお話します。

②節税メリット

不動産会社の営業トークで、「節税メリット」を強く推されることがありますが、実際、不動産投資をすると節税メリットがあります。

そもそも、節税とはどういうことなのでしょうか?

サラリーマンの所得税は、給与から天引きされているので、自分自身で所得税の計算をしている人は恐らくおられないでしょう。

日本では超過累進税率といって、給与が高くなればなるほど、納めるべき所得税が高くなり、最大で45%の税率になります。

ですので、高収入のサラリーマンの方は、かなりの金額の所得税を納めているのです。

不動産投資の節税メリットというのは、この所得税の節税のことをいいます。

給与所得は、サラリーマンである以上、コントロールは難しいですが、不動産を所有していると、不動産による所得を得ることができます。

もちろん、不動産所得がプラスになっていれば、給与所得のみを得ている時よりも。所得が増えるため、所得税も高くなります。

しかし、逆に、不動産所得が何らかの理由によりマイナスになっていれば、給与所得から不動産所得のマイナス分を引くことができるため、結果、支払うべき所得税が安くなるのです。

不動産を持っていると、家賃収入を得ることができるだけではなく、必要経費もかかってきます。

固定資産税などの税金や、管理費などの費用、実際に支払う訳ではありませんが、減価償却費という費用を計上できるので、場合によっては、支払うべき所得税を大幅に削減することができるのです。

ちなみに、サラリーマンの場合、所得税は給与から引かれるため、不動産所得がマイナスで所得税を払いすぎた場合は、確定申告をすれば、払いすぎた税金が戻ってきます。

経費として説明がつくものは、積極的に経費に入れていきましょう!

③好立地の物件であれば、数年後売却した際に売却益を得られる。

これは立地や物件にもよりますが、ものによっては、年数が経過しても、物件価格が下がらないような物件もあります。

その場合は、数年後売却すると、購入したときと同じような価格で売却できたり、購入時の価格より高く売却できることもあります。

しかし、ほとんどの物件は、時間が経てば経つほど、物件の価格も下がっていきます。

購入時に、周辺の築古物件がどのぐらいの家賃を取れているのか、どれぐらいの売却価格になっているのかをきちんと調べておく必要があります。

ここが非常に重要です。

物件購入して30年後も現在と同じような家賃が取れるようなシミュレーションを出された場合は、まず疑って下さい。

30年も経つと、ほぼ確実に物件は古くなり、資産価値も下がってきているはずです。

物件当初はプラスでも、購入後数年経ったら家賃が下がって、収支が悪化する場合もありますので、購入を検討している物件の資産価値は必ず入念に調べておきましょう。

出口戦略(売却時の戦略)を考えた物件購入を検討しましょう!

3、区分所有マンション投資のデメリット

①サブリース契約

メリットのところでもでてきたサブリース契約ですが、これはデメリットにもなってきます。

家賃保証がされているという面では、オーナーからしてみるとありがたいですが、保証料として、手数料が生じているのです。

基本的に家賃収入の1割~2割はサブリース契約の手数料として管理会社に抜かれています。

ですので、本来得られる家賃収入よりも、低額になってしまい、収支が悪化してしまう可能性があるんですね。

また、サブリース契約は自動更新になっています。

基本的に、買い主から契約を解除してもらうことはできず、年数が経ち、家賃が下がったりすると、もらえていた家賃がいきなり下げられ、収支が大幅にマイナスになるケースもあったりします。

特に、購入時、自己資金を入れずにローンだけで購入しているような場合は、家賃が下がると、毎月の収支が赤字になるケースもあります。

購入時の自己資金0はリスクが高いので注意して下さい。

サブリース契約のデメリットは必ずおさえておきましょう!!

②不動産所得が赤字にならない

これも、区分所有マンション投資でよく問題になる話です。

メリットのところでも取り上げた、不動産所得で赤字を作って、節税をするという税金対策ですが、実際、普通にマンション運営していると、赤字にならず、逆に所得税が高くなるケースがあります。

特に購入1年目は、購入時の手数料や不動産所得税、印紙税など、不動産の取得に関してかかってくる費用が多くあるので、大きな赤字を作れて、払い過ぎた所得税が返ってきます。

しかし、2年目以降は、出て行く経費がそこまで多くないため、家賃収入分、所得が多くなり、所得税が高額になるのです。

悪徳な、不動産会社の営業マンは、「何でも、経費に計上してしまっても大丈夫ですよ。」なんていう甘い言葉をかけてくるかもしれません。

しかし、それは節税ではなく脱税になってしまうため、絶対にやめておきましょう。

もし、適当な申告をした場合は、税務調査が入り、「不正だ」と認められた場合、罰金含めた高額な税金を支払わなければなりません。

特にサラリーマンの場合、よほどの高額所得者でない限り、節税で返ってくるお金といっても、そこまで高額ではありません。

過去遡ってまとめて調査され、数年分まとめて税金の支払いを求められることもありますので、健全な申告を心がけましょう。

1・2年目の申告で問題なかったから3年目も4年目も・・・

そんな気持ちで適当な申告をしていると、税務署が高額の税金を回収するために、わざと泳がしている場合もあるので、特に気をつけて下さい。

過度な節税は控えましょう! 

③売却時に購入価格を大幅に下回る

立地によっては、売却益を狙うことができますが、特にサブリース契約の場合は、物件価格が大幅に下がる可能性があることも知っておかなければなりません。

物件を売却する場合の価格の付け方は、賃貸に出している場合、その時点で取れている家賃から計算されることがほとんどです。

サブリース契約だと、実際取れている家賃の8割ほどになるため、物件の売却価格も安くなってしまいます。

そこでサブリース契約を外そうと試みても、こちらからサブリース契約を解除することはできないので、売却時に「損をする」ことを了承せざるを得ないのです。

4、区分所有マンションを購入する前に知っておくべきこと、まとめ

いかがでしたでしょうか?

区分所有マンションを購入のお考えの場合は、少なくともここで取り上げたメリット・デメリット3つは必ずおさえるようにして下さい。

勧誘を受けて、言われるがままに契約してしまった場合、簡単になかったことにはできません。

購入したことを後悔しないように、物件の立地や取れる家賃、サブリースがついているかついていないかなど、こちらから積極的に質問していきましょう。

こちらから積極的に聞いていると、不動産会社にも「ど素人ではないな」という印象を与えることができ、一般には出回らないような良い条件の物件を紹介してくれる可能性も出てきます。

無知識・思考停止で望むことだけは絶対やってはいけません。

私も区分所有マンションを購入した過去があります。

その際、サブリースの仕組みや売却のことまで考えずに購入してしまったため、出口戦略が未だに描けていません。

また、自己資金0のフルローンで購入してしまっているので、家賃が下がってしまったときのリスクも抱えています。

不動産を購入したことで、多くの知識を得ることができたので、自己投資としても私は良かったと思っていますが、知識があれば、もっと良い条件で購入できたなという後悔もあります。

これを読んで下さっているみなさんも私と同じような後悔がないよう、理論武装しておきましょう!

しっかり知識を身につけ、カモにされないようにしましょう!

少しでも参考になれば嬉しいです!

最後までお読み頂き、ありがとうございました!!

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この記事を書いた人

33歳、妻・0歳児息子の3人家族
通信業勤務10年、携帯・NET関係のプロ。経済的に会社に依存している状態に危機感を抱き、FP・簿記を取得、「お金」について学ぶ。
家計・通信の節約、資産運用、おすすめ書籍紹介など、役に立つ情報を発信。
ブログ2ヶ月でGoogle AdSense合格、7ヶ月で4桁収益達成。

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